Condominio e danno da infiltrazioni: facciamo chiarezza

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Molto spesso non è chiaro ai cittadini come muoversi nel caso di “beghe” di condominio.Quando è necessario rivolgersi all’avvocato? Prendiamo in analisi un caso molto diffuso: le infiltrazioni. A chi non è mai successo di subire un danno a causa di perdite d’acqua da un appartamento sovrastante? Viene da rispondere a pochi fortunati.

Questa situazione porta generalmente a liti, cause e quant’altro. Ma c’è, chiaramente, una disciplina giuridica che può aiutarvi a capire quando e come citare il vostro vicino, essendo certi di  avere ragione. In questo senso ci viene in aiuto una sentenza in particolare. Analizziamola. sentenza n.9449 della Corte di Cassazione Civile.

Condominio: La giurisprudenza della Corte di Cassazione Civile

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civile hanno voluto dare risposta ad una domanda più che comune: chi è tenuto a risarcire il danno da infiltrazioni?

Nel 1997 la pronuncia aveva stabilito che per tutte le infiltrazioni provenienti da un appartamento ad uso esclusivo è tenuto al risarcimento del danno il proprietario , in particolar modo che :

” danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura di un terzo residuo”.

La giurisprudenza della Corte negli anni, però, è decisamente mutata in data 10 Maggio 2016, con la sentenza n.9449, appellandosi al cosiddetto ” diritto di custodia”, affermando che è tenuto al risarcimento del danno colui che beneficia effettivamente della superficie.

Ma non finisce qui: anche il condominio potrebbe avere una responsabilità qualora l’amministratore abbia ignorato gli obblighi di conservazione degli spazi comuni.

Condominio: la sentenza n. 9449 del 2016

“In tema di condominio negli edifici, allorquando l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, in quanto custode del bene ai sensi dell’art. 2051 cc, sia il condominio, data la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso propria del lastrico solare o della terrazza a livello, ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, I° comma, n. 4, cc) e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cc). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio”.

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